明德學(xué)院在西安城墻內(nèi)建校區(qū)嗎(明德學(xué)院在西安城墻內(nèi)建校區(qū)多少年)

租地建校園的情況在公眾眼中相對(duì)較少。特別是，我們租用的場(chǎng)地位于西安城墻內(nèi)的老城區(qū)。

近日，陜西金葉收到陜西證監(jiān)局監(jiān)管問(wèn)詢函，稱其擬租賃大股東萬(wàn)譽(yù)文化及其子公司兩處房產(chǎn)建設(shè)明德學(xué)院北校區(qū)。

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西安市建設(shè)校園需6000萬(wàn)元裝修改造

陜西金業(yè)近日公告稱，收到陜西證監(jiān)局批文《監(jiān)管詢問(wèn)函》。關(guān)于明德學(xué)院擬租賃關(guān)聯(lián)方名下房產(chǎn)建設(shè)北校區(qū)，是否構(gòu)成實(shí)際控制人不當(dāng)控制、關(guān)聯(lián)方占用資金等內(nèi)控問(wèn)題。

明德學(xué)院，又名西安明德工學(xué)院，由原西北工業(yè)大學(xué)明德學(xué)院轉(zhuǎn)制而成，隸屬于陜西金葉公司。2020年12月，明德學(xué)院擬租賃西安市蓮湖區(qū)青年路103號(hào)、西北三路28號(hào)萬(wàn)域文化、萬(wàn)域?qū)崢I(yè)擁有的房屋用地，用于北區(qū)建設(shè)明德學(xué)院校園。

西北三路28號(hào)和青年路103號(hào)均位于西安城墻內(nèi)。其中，28號(hào)院距灑金橋地鐵站不遠(yuǎn)，原有辦公室和生產(chǎn)廠房，103號(hào)院則與住宅混雜。這就涉及到裝修費(fèi)用。

據(jù)陜西金業(yè)披露，擬建北校區(qū)首期租賃期為三年。兩塊地塊合計(jì)約3.67萬(wàn)平方米，月租金為35元/平方米（稅前），每?jī)赡贻^上年上漲5%。裝修改造預(yù)算約6000萬(wàn)元。

目前，本次租賃事項(xiàng)已獲得陜西金業(yè)董事會(huì)審議通過(guò)。但關(guān)聯(lián)董事4名回避，2名董事反對(duì)，3名獨(dú)立董事同意；裝修及裝修手續(xù)尚未辦理完畢。

陜西證監(jiān)局表示，學(xué)校場(chǎng)地是學(xué)校教學(xué)活動(dòng)的基本場(chǎng)所，相對(duì)固定。28號(hào)院、103號(hào)院要求上市公司在裝修、裝修費(fèi)用上投入較多。改造后的裝飾與萬(wàn)域文化現(xiàn)有建筑密不可分。這就需要澄清：租賃期3年的合理性，是否存在實(shí)際控制人利用控制權(quán)損害上市公司利益、人為縮短租賃期規(guī)避股東大會(huì)表決等情況，ETC。

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租約還沒(méi)有真正發(fā)生，已經(jīng)支付了1000多萬(wàn)。

對(duì)于明德學(xué)院租房建校舍，陜西證監(jiān)局的另一個(gè)擔(dān)憂是，如果不符合租賃條件，費(fèi)用已經(jīng)繳納。

2020年12月30日，明德學(xué)院共繳納曼鈺文化及其子公司曼鈺文化兩個(gè)場(chǎng)館租金及保證金共計(jì)1071.13萬(wàn)元。對(duì)此，獨(dú)立董事的審核意見為：“建議在太極宮校區(qū)學(xué)生宿舍及教育設(shè)施使用的基本事實(shí)形成后，明德學(xué)院向關(guān)聯(lián)方支付租賃費(fèi)用。”

明德書院北校區(qū)選定的青年路和西北三路一帶，是唐代皇宮區(qū)太極宮的一部分。其中28號(hào)院主要用于“藝術(shù)設(shè)計(jì)學(xué)院”使用，103號(hào)院主要用于國(guó)際教育培訓(xùn)。

上周三下午，東西軍在西安市西北三路28號(hào)看到一處正在拆除重建的建筑工地。施工現(xiàn)場(chǎng)揚(yáng)塵治理包管理告示牌上寫著“萬(wàn)榆明德文化科教大眾創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目”。

青年路103號(hào)有一些老舊的住宅樓。小區(qū)居民表示，目前還沒(méi)有聽說(shuō)這里要建學(xué)校的消息。

因此，陜西證監(jiān)局要求澄清：后期裝修改造是否已啟動(dòng)，如已啟動(dòng)，是否已按照規(guī)定履行相關(guān)審核程序；不滿足租賃條件且租賃行為尚未實(shí)際發(fā)生時(shí)，租賃費(fèi)用的支付情況，是否存在管理層層層監(jiān)督審批、關(guān)聯(lián)方占用資金、實(shí)際控制人利用控制地位的情況剝奪上市公司利益。

截至4月18日發(fā)稿，陜西金業(yè)尚未披露對(duì)證監(jiān)局監(jiān)管問(wèn)詢函的回應(yīng)。

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去年升級(jí)為私立大學(xué)，“新校區(qū)必須在今年9月之前啟用”。

在受到陜西證監(jiān)局質(zhì)詢之前，2020年12月底，陜西金業(yè)還收到了深交所的關(guān)注函。

當(dāng)時(shí)，深交所對(duì)關(guān)聯(lián)交易的合理性、是否存在向關(guān)聯(lián)方輸送利益等問(wèn)題提出質(zhì)疑。

陜西金業(yè)解釋，北校區(qū)是為了滿足明德學(xué)院擴(kuò)大本科招生名額、增設(shè)?？茖W(xué)歷后日益緊張的教育教學(xué)場(chǎng)地?cái)U(kuò)建需求。改造建設(shè)的目標(biāo)是“容納約2000名大學(xué)生的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境；以及至少100名教師、實(shí)驗(yàn)室技術(shù)人員、助教和后勤保障人員的辦公和執(zhí)勤環(huán)境”。

陜西金業(yè)在回復(fù)公告中表示，“2021年9月新生入學(xué)前必須啟用新校舍”。由此可見其緊迫性。

明德學(xué)院曾是陜西12所獨(dú)立學(xué)院之一。其前身是1999年成立的西北工業(yè)大學(xué)金業(yè)信息技術(shù)學(xué)院，后成為教育部批準(zhǔn)設(shè)立的全日制本科層次獨(dú)立學(xué)院——西北工業(yè)大學(xué)明德學(xué)院。

多年來(lái)，明德學(xué)院的模式一直是校企合作，直到2018年，陜西金業(yè)成為唯一投資方。

2020年2月，教育部宣布批準(zhǔn)西北工業(yè)大學(xué)明德學(xué)院劃轉(zhuǎn)西安明德工學(xué)院。由此，明德學(xué)院完成了由獨(dú)立學(xué)院向民辦本科學(xué)校的升級(jí)。

教育主管部門一位工作人員表示，我國(guó)高等教育逐漸走向大眾化，原有的獨(dú)立學(xué)院面臨著“延續(xù)、轉(zhuǎn)移、合并、撤銷”等選擇。獨(dú)立學(xué)院與原所屬大學(xué)脫鉤，有利于明確自身產(chǎn)權(quán)、科學(xué)定位、發(fā)展辦學(xué)特色，但可能對(duì)招生工作產(chǎn)生一定影響。

陜西金葉是A股煙草支撐概念股之一。近年來(lái)，以明德學(xué)院為主的教育業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了越來(lái)越多的收入。2020年上半年，教育產(chǎn)業(yè)收入1.08億元，占陜西金葉總收入的25.6%。

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西安老廠房改造項(xiàng)目，月租金幾十至幾百元

近年來(lái)，西安的土地越來(lái)越緊缺，大學(xué)紛紛選擇選址在城郊。老城區(qū)新校舍不多。

目前，明德學(xué)院位于西安市南郊環(huán)山路。選擇在市區(qū)的地點(diǎn)可能是因?yàn)殛兾鹘饦I(yè)的關(guān)聯(lián)方萬(wàn)裕文化擁有的房產(chǎn)比較“方便”。

萬(wàn)宇文化是陜西金業(yè)的第一大股東，該公司的控制權(quán)屬于原云南首富袁漢元。

針對(duì)深交所此前詢問(wèn)的“是否向關(guān)聯(lián)方輸送利益”的問(wèn)題，陜西金業(yè)予以否認(rèn)，并表示，此次是根據(jù)標(biāo)的工廠獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及周邊教育資源豐富的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行的。和培訓(xùn)資源，參考第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告確定的租賃價(jià)格公平合理。

為了說(shuō)明租金水平的合理性，陜西金業(yè)還列出了兩個(gè)舊廠房改造的參考項(xiàng)目。

“大化1935”項(xiàng)目由原大化棉紡廠廠區(qū)改造而成，位于西安市太華南路251號(hào)。租金從一年起，每平方米月租100元至300元不等。

“老鋼廠設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”由原西安鋼廠改造而成，位于西安市新城區(qū)幸福南路。租金從一年起，每平方米月租45元至65元不等。

據(jù)一位商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者介紹，西安地區(qū)舊廠房改造項(xiàng)目的租金差別很大，有的租金每平方米每月幾十元，有的達(dá)到數(shù)百元，具體取決于經(jīng)營(yíng)類型、地點(diǎn)和租賃面積。

陜西金業(yè)表示，北校區(qū)以學(xué)歷教育和非學(xué)歷教育為主，增設(shè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。經(jīng)過(guò)教學(xué)設(shè)施改造和投資，基本滿足辦學(xué)條件，同時(shí)增加社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

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老廠區(qū)改造盤活現(xiàn)有資源考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)管理

2017年，西安出臺(tái)《關(guān)于補(bǔ)短板加快西安文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策》號(hào)文，鼓勵(lì)企業(yè)盤活現(xiàn)有房地產(chǎn)資源，利用工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)建筑、可用傳統(tǒng)庭院、傳統(tǒng)商業(yè)街和歷史文化保護(hù)街區(qū)改造建設(shè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。近年來(lái)，全市圍繞舊廠房改造的項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)。

一些老工廠經(jīng)過(guò)幾代人的更迭，煥發(fā)了新的活力。例如：建國(guó)門老菜市場(chǎng)、由原太陽(yáng)鍋巴廠改建的西安量子晨、由原軍巾廠改建的3511TFEP……

幸福南路的“老鋼廠設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”位于西安建筑科技大學(xué)華清學(xué)院內(nèi)，與待改造的明德學(xué)院北校區(qū)類似。目前是一個(gè)綜合性街區(qū)，擁有創(chuàng)意設(shè)計(jì)工作室、餐廳、藝術(shù)商店等商業(yè)。

西安美好生活文化商貿(mào)旅游研究院院長(zhǎng)夏強(qiáng)認(rèn)為，舊廠房改造確實(shí)盤活了大量現(xiàn)有資源，滿足了城市更新的需求，但也將考驗(yàn)水平。項(xiàng)目規(guī)劃、管理和運(yùn)營(yíng)。

在國(guó)內(nèi)，它起源于舊工廠的改造。知名的有北京798、上海M50、成都東郊內(nèi)存、廣州紅專廠等。近年來(lái)，其他城市也出現(xiàn)了不少改造學(xué)校和工業(yè)園區(qū)的案例。但投入使用后市場(chǎng)反饋差異較大。一些園區(qū)最初瞄準(zhǔn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，但吸引力不夠，場(chǎng)地空置，只能轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)招商。

老舊改造項(xiàng)目涉及定制設(shè)計(jì)，成本可能比新建項(xiàng)目高。而且，要做產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，是一個(gè)綜合性的話題，能否達(dá)到預(yù)期并不是絕對(duì)的。